De uittredende plaatsbeschrijving is het moment waarop alles wordt beslist: ze vergelijkt het teruggegeven goed met het ontvangen goed, brengt eventuele huurschade in kaart en bepaalt de vrijgave van de waarborg. Anders dan de intredende plaatsbeschrijving is ze niet altijd verplicht — maar ze is bijna altijd onmisbaar.
Praktische samenvatting, bijgewerkt in oktober 2026, die geen juridisch advies vormt. Controleer welk stelsel op uw huurovereenkomst van toepassing is (gewest en datum van ondertekening).
Is ze verplicht?
De regels verschillen licht per gewest:
- in Brussel en Wallonië is de uittredende plaatsbeschrijving als zodanig niet opgelegd, maar wel sterk aanbevolen: zonder haar wordt het zeer moeilijk om schade aan te tonen;
- in Vlaanderen bepaalt het decreet van 2018 dat ze moet worden opgemaakt zodra een van de partijen erom vraagt.
Hoe dan ook heeft een verhuurder die een deel van de waarborg wil inhouden er alle belang bij over een uittredende vaststelling op tegenspraak te beschikken.
Wanneer opmaken?
Idealiter maakt u de uittredende plaatsbeschrijving op zodra het goed leeggemaakt en schoongemaakt is, en vóór de overhandiging van de sleutels. Een nog gemeubelde woning verbergt muren en vloeren; een woning die zonder vaststelling wordt teruggegeven, laat de deur open voor elke betwisting.
In Brussel situeren de officiële aanbevelingen deze vaststelling na het verlaten van het goed, uiterlijk binnen de maand, en vóór de overhandiging van de sleutels. In Wallonië kan een partij bij onenigheid vóór de overhandiging van de sleutels naar de vrederechter stappen om een deskundige te laten aanstellen.
Hoe verloopt de vergelijking?
De uittredende plaatsbeschrijving neemt de structuur van de intredende plaatsbeschrijving over en toetst die, element per element, aan de vastgestelde toestand:
- De intredende plaatsbeschrijving (en eventuele aanvullingen) als referentie nemen;
- Het goed in dezelfde volgorde doorlopen, kamer per kamer, om niets te vergeten;
- Elk verschil noteren: nieuwe vlek, gat, breuk, ontbrekend of niet-werkend element;
- Elk verschil kwalificeren: schade toe te rekenen aan de huurder, of normale slijtage, ouderdom, bouwgebrek;
- De vaststellingen fotograferen, idealiter vanuit dezelfde hoek als de foto’s bij de intrede;
- De meterstanden opnemen en de teruggegeven sleutels inventariseren.
Stap 4 is waar de meeste onenigheid ontstaat. We wijden er een artikel aan: huurschade of normale slijtage, hoe maakt u het verschil.
Elementen om rekening mee te houden
Naast de loutere vergelijking moet de beoordeling rekening houden met de context van de huur:
- de clausules van de huurovereenkomst (bijvoorbeeld onderhoud ten laste van de huurder);
- de werken die tijdens de bewoning zijn uitgevoerd, met of zonder akkoord van de verhuurder;
- de onderhoudsattesten van de installaties (verwarmingsketel, detectoren, schoorsteenvegen…);
- de schriftelijke communicatie tussen de partijen tijdens de huur (melding van een lek, een defect…).
Een huurder die een insijpeling schriftelijk had gemeld, kan redelijkerwijs niet aansprakelijk worden gesteld voor de vochtvlek die daaruit voortvloeit.
Bij onenigheid
Raken de partijen het niet eens over de vaststellingen of over wie ervoor aansprakelijk is, dan kan elk van hen de vrederechter vragen een deskundige aan te stellen. Voor het zover komt, voorkomen enkele reflexen heel wat conflicten:
- een nauwkeurige en gefotografeerde vaststelling, in plaats van vage vermeldingen (“vuile muren”);
- een begrijpelijke kostenraming per post, in plaats van een globaal bedrag;
- rekening houden met ouderdom, wat de vergoeding voor een reeds oud element vermindert.
De vrijgave van de huurwaarborg
De huurwaarborg is begrensd (twee of drie maanden huur, afhankelijk van het gewest en de vorm van de waarborg). Op het einde van de huur wordt hij enkel vrijgegeven met schriftelijk akkoord van beide partijen of op beslissing van de vrederechter.
Concreet dient de uittredende plaatsbeschrijving als basis voor dat akkoord:
- geen toe te rekenen schade: de partijen ondertekenen de volledige vrijgave;
- vastgestelde en begrote schade: de partijen spreken een ingehouden bedrag af en het saldo dat aan de huurder wordt terugbetaald;
- onenigheid: de vrederechter beslist, vaak na een expertise.
Hoe duidelijker de vaststelling en hoe beter onderbouwd de kostenraming, hoe sneller het akkoord — en hoe sneller de huurder zijn waarborg terugkrijgt.
De goede praktijken van de deskundige
- Kom met de volledige intredende plaatsbeschrijving, foto’s inbegrepen;
- volg dezelfde bezoekvolgorde als bij de intrede;
- beschrijf de schade naar locatie, aard en omvang;
- scheid vaststelling en kostenraming, zodat over elk afzonderlijk kan worden gesproken;
- laat het document ter plaatse ondertekenen, samen met de meterstanden.
Een terreintool die automatisch de structuur van de intredende plaatsbeschrijving overneemt en elke foto aan het juiste element koppelt, bespaart veel tijd en maakt de vergelijking voor beide partijen veel overzichtelijker.
