L’état des lieux de sortie est le moment où tout se joue : il compare le bien rendu au bien reçu, identifie les éventuels dégâts locatifs et conditionne la libération de la garantie. Contrairement à l’état des lieux d’entrée, il n’est pas toujours obligatoire — mais il est presque toujours indispensable.
Synthèse pratique à jour en octobre 2026, qui ne constitue pas un avis juridique. Vérifiez le régime applicable à votre bail (région et date de signature).
Est-il obligatoire ?
Les règles varient légèrement selon la région :
- à Bruxelles et en Wallonie, l’état des lieux de sortie n’est pas imposé en tant que tel, mais il est fortement recommandé : sans lui, il devient très difficile d’établir des dégâts ;
- en Flandre, le décret de 2018 prévoit qu’il doit être réalisé dès que l’une des parties le demande.
Dans tous les cas, un bailleur qui souhaite retenir une partie de la garantie a tout intérêt à disposer d’un constat de sortie contradictoire.
Quand le réaliser ?
L’idéal est de dresser l’état des lieux de sortie une fois le bien vidé et nettoyé, et avant la remise des clés. Un logement encore meublé masque des murs et des sols ; un logement remis sans constat laisse place à toutes les contestations.
À Bruxelles, les recommandations officielles situent ce constat après la libération des lieux, au plus tard dans le mois, et avant la remise des clés. En Wallonie, en cas de désaccord, une partie peut saisir le juge de paix avant la remise des clés pour faire désigner un expert.
Comment se déroule la comparaison ?
L’état des lieux de sortie reprend la structure de l’état d’entrée et le confronte, élément par élément, à la situation constatée :
- Reprendre l’état d’entrée (et ses éventuels avenants) comme référence ;
- Parcourir le bien dans le même ordre, pièce par pièce, pour ne rien oublier ;
- Noter chaque différence : nouvelle tache, trou, casse, élément manquant ou non fonctionnel ;
- Qualifier chaque différence : dégât imputable au locataire, ou usure normale, vétusté, vice de construction ;
- Photographier les constats, idéalement avec le même angle que les photos d’entrée ;
- Relever les compteurs et inventorier les clés rendues.
C’est l’étape 4 qui concentre les désaccords. Nous lui consacrons un article : dégâts locatifs ou usure normale, comment faire la différence.
Les éléments à prendre en compte
Au-delà de la comparaison brute, l’évaluation doit tenir compte du contexte du bail :
- les clauses du bail (entretien à charge du locataire, par exemple) ;
- les travaux réalisés pendant l’occupation, avec ou sans accord du bailleur ;
- les attestations d’entretien des équipements (chaudière, détecteurs, ramonage…) ;
- les échanges écrits entre les parties pendant le bail (signalement d’une fuite, d’une panne…).
Un locataire qui avait signalé par écrit une infiltration ne peut pas raisonnablement se voir imputer la tache d’humidité qui en résulte.
En cas de désaccord
Si les parties ne s’accordent pas sur les constats ou sur leur imputation, chacune peut demander au juge de paix de désigner un expert. Avant d’en arriver là, plusieurs réflexes évitent bien des conflits :
- un constat précis et photographié, plutôt que des mentions vagues (« murs sales ») ;
- un chiffrage poste par poste, compréhensible, plutôt qu’un montant global ;
- la prise en compte de la vétusté, qui réduit l’indemnité pour un élément déjà ancien.
La libération de la garantie locative
La garantie locative est plafonnée (deux ou trois mois de loyer selon la région et la forme de garantie). À la fin du bail, elle n’est libérée que sur accord écrit des deux parties ou sur décision du juge de paix.
Concrètement, l’état des lieux de sortie sert de base à cet accord :
- aucun dégât imputable : les parties signent la libération intégrale ;
- dégâts constatés et chiffrés : les parties conviennent d’un montant retenu et du solde restitué au locataire ;
- désaccord : le juge de paix tranche, souvent après expertise.
Plus le constat est clair et le chiffrage justifié, plus l’accord est rapide — et plus le locataire récupère vite sa garantie.
Les bonnes pratiques de l’expert
- Arriver avec l’état d’entrée complet, photos comprises ;
- suivre le même ordre de visite qu’à l’entrée ;
- décrire les dégâts par localisation, nature et étendue ;
- séparer constat et chiffrage, pour que chacun puisse être discuté ;
- faire signer sur place le document, avec les relevés de compteurs.
Un outil de terrain qui reprend automatiquement la structure de l’état d’entrée et rattache chaque photo à son élément fait gagner un temps considérable, et rend la comparaison beaucoup plus lisible pour les deux parties.
