Sinds de regionalisering van de woninghuur werkt een eigenaar, huurder of deskundige niet langer met één federale wet, maar met drie gewestelijke regelingen. Goed nieuws: voor de intredende plaatsbeschrijving lijken de regels sterk op elkaar. Hieronder leest u wat u per gewest moet weten, en welke gemeenschappelijke punten de kwaliteit van een plaatsbeschrijving bepalen.
Dit artikel is een praktische samenvatting, bijgewerkt in oktober 2026. Het vervangt geen juridisch advies: raadpleeg bij een geschil de regelgeving die op uw huurovereenkomst van toepassing is, of een professional.
Welke regelgeving geldt voor mijn huurovereenkomst?
De toepasselijke regelgeving hangt af van de ligging van het goed en de datum waarop de huurovereenkomst werd gesloten:
- Wallonië: Waals decreet van 15 maart 2018 betreffende de woninghuur, voor huurovereenkomsten gesloten vanaf 1 september 2018;
- Brussel: Brusselse Huisvestingscode, zoals gewijzigd door de ordonnantie van 27 juli 2017, voor huurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2018;
- Vlaanderen: Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018, voor huurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019.
Een oudere huurovereenkomst blijft in principe onderworpen aan de federale regels die golden op het moment van ondertekening.
Wat de drie gewesten gemeen hebben
Een verplichte plaatsbeschrijving
In de drie gewesten is de intredende plaatsbeschrijving verplicht. Een clausule in de huurovereenkomst zoals “de huurder verklaart het goed in goede staat te hebben ontvangen” vervangt ze niet.
Een termijn: vóór de intrek of tijdens de eerste maand
De plaatsbeschrijving moet worden opgemaakt in de periode dat het goed leegstaat of tijdens de eerste maand van de bewoning. Daarna wordt het moeilijk om de andere partij een betrouwbare vaststelling op te leggen: het goed wordt al bewoond, meubels verbergen de muren, er ontstaan nieuwe sporen.
In de praktijk blijft het beste moment vóór de overhandiging van de sleutels, met een lege en schone woning.
Een gedetailleerd document op tegenspraak
De plaatsbeschrijving wordt opgemaakt in aanwezigheid van beide partijen (of hun vertegenwoordigers). Ze moet gedetailleerd zijn: kamer per kamer, element per element. Een algemene vermelding “goede staat” heeft bij betwisting weinig waarde.
Ze wordt vervolgens bij de huurovereenkomst gevoegd en is, net als die overeenkomst, onderworpen aan registratie.
Gedeelde kosten
Doen de partijen een beroep op een deskundige, dan worden diens erelonen gedeeld door verhuurder en huurder. Niets belet de partijen om de plaatsbeschrijving zelf op te maken, maar een neutrale deskundige beperkt de betwistingen bij het vertrek.
Beroep op de vrederechter bij een impasse
Weigert een van de partijen of raken de partijen het niet eens, dan kan de andere partij de vrederechter vragen een deskundige aan te stellen. Handel best snel: hoe meer tijd er verstrijkt, hoe onzekerder de oorspronkelijke vaststelling wordt.
Wat als er geen intredende plaatsbeschrijving is?
Dit is het belangrijkste punt voor een verhuurder. Zonder intredende plaatsbeschrijving wordt de huurder in principe geacht het goed te hebben ontvangen in de staat waarin het zich op het einde van de huur bevindt.
Concreet zal de verhuurder met andere middelen moeten bewijzen dat de beschadigingen tijdens de huurperiode zijn ontstaan — wat zelden eenvoudig is. De intredende plaatsbeschrijving is dus geen formaliteit: ze is het referentiepunt waarmee bij het vertrek alles wordt vergeleken.
En als het goed tijdens de huur verandert?
Grote werken, vervanging van een keuken, renovatie van een badkamer: wanneer er belangrijke wijzigingen aan het goed worden aangebracht, kan elke partij een aanvulling (bijvoegsel) bij de plaatsbeschrijving vragen. Die wordt in onderling overleg opgemaakt of, bij gebrek aan akkoord, door een deskundige aangesteld door de rechter.
Zonder aanvulling gebeurt de vergelijking bij het vertrek met een intredende staat die niet meer overeenstemt met de werkelijkheid van het goed — een vrijwel zekere bron van geschillen.
Wat maakt een goede intredende plaatsbeschrijving?
Een degelijke plaatsbeschrijving beschrijft voor elke kamer:
- de vloeren, muren, plafonds, deuren en ramen, met hun bekleding en hun staat;
- de uitrusting (sanitair, keuken, verwarming, elektriciteit) en de werking ervan;
- de bestaande gebreken, gelokaliseerd en opgemeten (“schilfer van 2 cm op de linker vensterbank”);
- de meterstanden en de overhandigde sleutels;
- foto’s gekoppeld aan de beschreven elementen.
Deze methode lichten we toe in onze gids een gedetailleerde plaatsbeschrijving opstellen, kamer per kamer.
Samengevat
| Wallonië | Brussel | Vlaanderen | |
|---|---|---|---|
| Intredende plaatsbeschrijving | Verplicht | Verplicht | Verplicht |
| Termijn | Leegstand of 1e maand | Leegstand of 1e maand | Leegstand of 1e maand |
| Vorm | Op tegenspraak, gedetailleerd, bij de huurovereenkomst gevoegd | Op tegenspraak, gedetailleerd, bij de huurovereenkomst gevoegd | Op tegenspraak, gedetailleerd, bij de huurovereenkomst gevoegd |
| Kosten deskundige | Gedeeld | Gedeeld | Gedeeld |
| Onenigheid | Vrederechter → deskundige | Vrederechter → deskundige | Vrederechter → deskundige |
De intredende plaatsbeschrijving bepaalt het volledige einde van de huur: de vrijgave van de huurwaarborg en de begroting van eventuele huurschade. Ze verdient het dus om vanaf de eerste dag nauwkeurig, gefotografeerd en gestructureerd te zijn.
