Depuis la régionalisation du bail d’habitation, un propriétaire, un locataire ou un expert ne travaille plus avec une seule loi fédérale mais avec trois textes régionaux. Bonne nouvelle : sur l’état des lieux d’entrée, les règles se ressemblent beaucoup. Voici ce qu’il faut savoir, région par région, et les points communs qui font la qualité d’un état des lieux.
Cet article est une synthèse pratique, à jour en octobre 2026. Il ne remplace pas un avis juridique : en cas de litige, référez-vous au texte applicable à votre bail ou à un professionnel.
Quel texte s’applique à mon bail ?
Le texte applicable dépend de la situation du bien et de la date de conclusion du bail :
- Wallonie : décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, pour les baux conclus à partir du 1er septembre 2018 ;
- Bruxelles : Code bruxellois du Logement, tel que modifié par l’ordonnance du 27 juillet 2017, pour les baux conclus à partir du 1er janvier 2018 ;
- Flandre : Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018, pour les baux conclus à partir du 1er janvier 2019.
Un bail plus ancien reste en principe soumis aux règles fédérales en vigueur au moment de sa signature.
Les points communs aux trois régions
Un état des lieux obligatoire
Dans les trois régions, l’état des lieux d’entrée est obligatoire. Une clause du bail du type « le locataire déclare avoir reçu le bien en bon état » ne le remplace pas.
Un délai : avant l’entrée ou pendant le premier mois
L’état des lieux doit être dressé pendant la période où les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation. Au-delà, il devient difficile d’imposer à l’autre partie un constat fiable : le bien vit déjà, des meubles masquent les murs, de nouvelles traces apparaissent.
En pratique, le meilleur moment reste avant la remise des clés, logement vide et propre.
Un document contradictoire et détaillé
L’état des lieux est établi en présence des deux parties (ou de leurs représentants). Il doit être détaillé : pièce par pièce, élément par élément. Une mention générale « bon état » n’a guère de valeur en cas de contestation.
Il est ensuite annexé au bail et, comme lui, soumis à l’enregistrement.
Des frais partagés
Lorsque les parties font appel à un expert, ses honoraires sont partagés entre bailleur et locataire. Rien n’interdit aux parties de réaliser l’état des lieux elles-mêmes, mais un expert neutre limite les contestations à la sortie.
Un recours au juge de paix en cas de blocage
Si l’une des parties refuse ou si les parties ne s’entendent pas, l’autre peut demander au juge de paix de désigner un expert. Mieux vaut agir rapidement : plus le temps passe, plus le constat initial devient incertain.
Que se passe-t-il sans état des lieux d’entrée ?
C’est le point le plus important pour un bailleur. Sans état des lieux d’entrée, le locataire est en principe présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail.
Concrètement, le bailleur devra prouver par d’autres moyens que les dégradations sont apparues pendant la location — ce qui est rarement simple. L’état des lieux d’entrée n’est donc pas une formalité : c’est la référence à laquelle tout sera comparé à la sortie.
Et si le bien change pendant le bail ?
Travaux importants, remplacement d’une cuisine, rénovation d’une salle de bain : lorsque des modifications importantes sont apportées au bien, chaque partie peut demander un avenant à l’état des lieux. Il s’établit à l’amiable ou, à défaut d’accord, par un expert désigné par le juge.
Sans avenant, la comparaison de sortie se fera avec un état d’entrée qui ne correspond plus à la réalité du bien — source quasi certaine de litige.
Ce qui fait un bon état des lieux d’entrée
Un état des lieux solide décrit, pour chaque pièce :
- les sols, murs, plafonds, portes et fenêtres, avec leur revêtement et leur état ;
- les équipements (sanitaires, cuisine, chauffage, électricité) et leur fonctionnement ;
- les défauts existants, localisés et mesurés (« éclat de 2 cm sur l’appui de fenêtre gauche ») ;
- les relevés de compteurs et les clés remises ;
- des photos rattachées aux éléments décrits.
Nous détaillons cette méthode dans notre guide rédiger un état des lieux détaillé pièce par pièce.
En résumé
| Wallonie | Bruxelles | Flandre | |
|---|---|---|---|
| État des lieux d’entrée | Obligatoire | Obligatoire | Obligatoire |
| Délai | Lieux inoccupés ou 1er mois | Lieux inoccupés ou 1er mois | Lieux inoccupés ou 1er mois |
| Forme | Contradictoire, détaillé, annexé au bail | Contradictoire, détaillé, annexé au bail | Contradictoire, détaillé, annexé au bail |
| Frais d’expert | Partagés | Partagés | Partagés |
| Désaccord | Juge de paix → expert | Juge de paix → expert | Juge de paix → expert |
L’état des lieux d’entrée conditionne toute la fin du bail : la restitution de la garantie locative et le chiffrage d’éventuels dégâts locatifs. Il mérite donc d’être précis, photographié et structuré dès le premier jour.
